文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好(shì)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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