5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金美女脱了个精光露出奶囗和尿囗一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)美女脱了个精光露出奶囗和尿囗募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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