5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成为公印信是什么意思？ 印信和书信一样吗募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提印信是什么意思？ 印信和书信一样吗升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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