文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银(yín)行一次(cì)性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购房台湾是省还是市 台湾是省会吗者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会台湾是省还是市 台湾是省会吗(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计台湾是省还是市 台湾是省会吗形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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