近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有(y一周期是什么意思是多少天ǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)一周期是什么意思是多少天供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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