文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wě合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表i)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅(xùn)速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋合肥市小学最新排名一览表，合肥市全部小学排名一览表烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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