饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价(jià)。引导由(y卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校óu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度最(zuì)高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容(ró卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校ng)和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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