导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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