导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱>

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(j顺丰首重是多少公斤多少钱，顺丰首重是多少公斤续重多少钱iāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。