OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(美国总统奥巴马几岁cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo美国总统奥巴马几岁)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原美国总统奥巴马几岁始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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