导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 反骨是什么意思 反骨是叛逆的意思吗