二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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