近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份本番什么意思 日语里本番什么意思(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)本番什么意思 日语里本番什么意思市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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