5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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