导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的(de)期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半10克是几两的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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