OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应(yīng)理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的(de)张(zhāng)江低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的光大园(yuán)项目一(yī)季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之(zhī)前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚(jiān)持(chí)以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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