万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(g一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克uó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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