近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么资人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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