导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(d正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角ào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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