近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　<当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思strong>15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为(wèi)持有(yǒ当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思u)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对(duì)高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(pín当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思g)的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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