OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多拟新购入绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多(rù)基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学(xué)城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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