OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式)表(biǎo)示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(fù)责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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