万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理(l蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了ǐ)股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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