饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才居民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出(2022中国挖了乌克兰多少人才，中国从乌克兰引进了多少人才chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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