文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”20mm等于多少厘米 20mm是多大rong>

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发(fā)展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善(shà20mm等于多少厘米 20mm是多大n)，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期(qī)房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。