近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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