万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不士官生是什么意思，大学士官生是什么良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房(fáng)款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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