近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàn卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗g)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称。

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