饱受争(zhēng)议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构(gòu)在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标(biāo)准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机(jī)构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服(f夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话ú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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