5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.250mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多4％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特(tè)估(gū)50mg等于多少g 头孢50mg和125mg哪个多的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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