导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道(dào)等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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