OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(乌鲁木齐海拔多少米高shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后，新乌鲁木齐海拔多少米高老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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