文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(t一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么óng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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