文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的宁波慈溪的邮编是多少保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)宁波慈溪的邮编是多少八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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