导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(sh学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高cì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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