文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言，预解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额(é)从解是多音字吗怎么读，解字是多音字都有什么音0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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