“现在的房(fáng)地产很难再出现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个(gè)标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底(dǐ)部(bù)，而且是反(fǎn)复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大(dà)了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产(chǎn)个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的公司出现爆(bào)雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指(zhǐ)出，需(xū)要(yào)满足(zú)以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是(shì)不(bù)太愿(yuàn)意(yì)给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来源来(lái)自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今年(nián)新房的(de)销售情(qíng)况相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背景的(de)房企，民(mín)营房企(qǐ)相对(duì)比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还是(shì)融资等各个(gè)方面都非常明显。现在有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本(běn)市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景(jǐng)的(de)民营房企(qǐ)股(gǔ)价(jià)大多表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不是行业内最高的；融资成本(běn)是(shì)否是行(xíng)业内(nèi)最(zuì)低(dī)的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房(fáng)企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出(chū)现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势(shì)。以(yǐ)A股(gǔ)为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央(yāng)企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明(míng)地(dì)产(chǎn)、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国(guó)央企房企也(yě)踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企房企，其财务(wù)指标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不(bù)少国(guó)企，甚至地方国企(qǐ)开(kāi)始大(dà)举(jǔ)扩(kuò)张。而(ér)这(zhè)无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资(zī)金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一(yī)线城市进行大举拿地，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速(sù)的开(kāi)盘利用(yòng)率，预(y一里地等于多少米，一里地等于多少米千米ù)计(jì)今年会(huì)有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像(xià一里地等于多少米，一里地等于多少米千米ng)这(zhè)类企(qǐ)业就符合(hé)“最(zuì)后的赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药，去年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一(yī)半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节(jié)制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些(xiē)房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小(xiǎo)心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未来的(de)两年市场没有想象得那(nà)么好(hǎo)，可(kě)能(néng)会(huì)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如(rú)何来衡量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度是否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速(sù)了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求(qiú)不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较(jiào)积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明(míng)对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖集团等房(fáng)企(qǐ)在践行较积极的拿(ná)地(dì)策略的(de)同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央企(qǐ)确(què)实会更胜(shèng)一筹。如国央企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想融就融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营(yíng)房企同样受到机(jī)构的(de)青(qīng)睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季(jì)报(bào)，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长(zhǎng)城中国回报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理有限公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报(bào)，该资产公(gōng)司的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存在一定关系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房地(dì)产市场(chǎng)整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但(dàn)作(zuò)为杭(háng)州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等(děng)多(duō)维度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次(cì)为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现了(le)扣(kòu)非归母净(jìng)利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近七(qī)成(chéng)营(yíng)收来自(zì)杭(háng)州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只占到近(jìn)六(liù)成。近(jìn)三年持(chí)续稳居杭(háng)州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅(xùn)速提(tí)升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房(fáng)企排(pái)名(míng)已(yǐ)冲进(jìn)前十，根据中指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家机(jī)构的集(jí)中调研。滨江集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日接受了信(x一里地等于多少米，一里地等于多少米千米ìn)达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)只是房地产产业链上的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要(yào)为钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供应商(shāng)，而(ér)下游应(yīng)用行业主要包(bāo)括中介(jiè)服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环节与上(shàng)游材(cái)料端息(xī)息相(xiāng)关，新盘开工不足导(dǎo)致(zhì)上游不(bù)被看好(hǎo)，机构寻觅个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地(dì)产(chǎn)行业在进(jìn)入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看好，因为居(jū)民(mín)保有的(de)住房(fáng)规模越来越大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更(gèng)新的(de)需求也会(huì)越来(lái)越多(duō)。美国(guó)过去的数据充分说(shuō)明了这一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消费的(de)增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们(men)相(xiāng)对看好和内(nèi)装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建材(cái)、家居(jū)装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计，目(mù)前(qián)暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别(bié)是富安娜和水星家(jiā)纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连收七根阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜(nà)实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现(xiàn)该(gāi)股早(zǎo)已成为基(jī)金重仓股(gǔ)的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公(gōng)募的中欧(ōu)价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新价值(zhí)和(hé)私募的(de)明河2016，都(dōu)在其中出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管(guǎn)的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地集团和(hé)大(dà)亚圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言(yán)，前几(jǐ)年曾经风(fēng)光一时的家居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程(chéng)缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好(hǎo)在困境(jìng)反转露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的是志(zhì)邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无(wú)论是营收还是归母净利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和广(guǎng)发(fā)安宏回(huí)报均增加了(le)持(chí)股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成(chéng)为志邦(bāng)家居十大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独(dú)钟，在(zài)另一(yī)家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的(de)全(quán)部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外，下游的物业(yè)股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青(qīng)睐，不过这(zhè)类(lèi)标的(de)大多在香港上市，如何(hé)选择(zé)成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不(bù)是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城(chéng)服务为例(lì)，它(tā)在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高的，每年(nián)到期的合同里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到(dào)产品提价的(de)公司很(hěn)少，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增(zēng)长，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有那(nà)么满意，能(néng)做到提(tí)价难度是(shì)非(fēi)常大(dà)的(de)。但是该公司能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到期之后提价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务(wù)是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一里地等于多少米，一里地等于多少米千米