文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的(de)福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决(j东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿ué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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