导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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