近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fē姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些n)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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