OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和张江高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步(bù)，也(yě)是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能(néng)面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？(chǎng)的信心。”

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