近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债王菲是什么星座，王菲是什么星座的人性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　王菲是什么星座，王菲是什么星座的人　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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