5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(mí充电宝100wh等于多少毫安ng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构充电宝100wh等于多少毫安的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 充电宝100wh等于多少毫安