近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(qu唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好án)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(j唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好í)市(shì)场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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