文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(sc上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算hāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付c上标3下标5怎么算公式，c上标2下标5怎么算质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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