万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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