导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣merry什么意思 merry是彩虹社的吗钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？<merry什么意思 merry是彩虹社的吗/p>

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流merry什么意思 merry是彩虹社的吗动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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