5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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