“现在的(de)房地产很难(nán)再(zài)出现像(xiàng)过去十年(nián)的(de)系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化(huà)的(de)愈加明(míng)显，让机构和投(tóu)资(zī)者(zhě)的关注度从板块(kuài)向单个标(biāo)的转移。上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到(dào)了最底(dǐ)部(bù)，而且是(shì)反(fǎn)复地杀(shā)到了(le)底部(bù)，再(zài)往下的(de)空间已经不大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要(yào)参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司(sī)出(chū)现爆雷的(de)情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需(xū)要(yào)满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背(bèi)景的、杠杆率较低的、此前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还(hái)表示(shì)，如果关(guān)注一(yī)下今(jīn)年房地(dì)产的开(kāi)发资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其(qí)实银行的(de)信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资金(jīn)来源来自新盘的(de)销(xiāo)售(shòu)。但今年新房(fáng)的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国企背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以整个行业出现了一(yī)个很明显的(de)分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背景的房企在资本(běn)市场表现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营(yíng)房企股(gǔ)价(jià)大多表现很(hěn)一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的(de)逻辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视企业的(de)成本优势，更具体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是(shì)不(bù)是行业内最高的(de)；融(róng)资成本是否(fǒu)是行(xíng)业内最低的(de)；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满(mǎn)足(zú)上述条件(jiàn)的房企并(bìng)不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化(huà)的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷(yí)等(děng)国(guó)央企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加(jiā)值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方(fāng)国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又(yòu)进(jìn)一(yī)步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于(yú)房(fáng)企(qǐ)储备优(yōu)质(zhì)“弹(dàn)药(yào)”；但过于乐(lè)观的(de)预判(pàn)未(wèi)来市场，以及(jí)过于激进(jìn)的扩张(zhāng)拿(ná)地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)感觉到机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行大(dà)举拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该(gāi)房企新购入地块也(yě)实现了快速的(de)开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘(pán)入(rù)市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面，在于它本(běn)身储备了很多(duō)弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在一线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方面，它(tā)的(de)扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太快，但未来的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速(sù)度是(shì)否激(jī)进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当(dāng)前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提高(gāo)到一个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对(duì)在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持(chí)续居高不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的(de)同时，也较(jiào)好(hǎo)地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张速(sù)度与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营(yíng)房企，但在各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如(rú)国(guó)央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够(gòu)做(zuò)到(dào)想融就融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房(fáng)企，机构更加看好国央企，但这(zhè)也(yě)并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受到(dào)机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十(shí)大流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券(quàn)投资(zī)基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨江(jiāng)集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定(dìng)关(guān)系。2020年以来(lái)的近三年时(shí)间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等多维度都(dōu)表现了较强的(de)增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年(nián)期(qī)间，滨江集团扣(kòu)非归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年(nián)一季(jì)度，滨江集团(tuán)更是实(shí)现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩的(de)持续增长(zhǎng)，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关(guān)系(xì)密切。根据2022年(nián)年报，滨江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的(de)营收比(bǐ)重只占到近六成。近三年持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)房(fáng)企销(xiāo)售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭(háng)州的(de)土储(chǔ)补充同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让(ràng)滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)迅速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲(chōng)进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江(jiāng)集团(tuán)实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意(yì)的是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价(jià)翻了超(chāo)一(yī)倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机(jī)构的(de)集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示(shì)，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地(dì)产开(kāi)发(fā)只是(shì)房地产产业链上的中游环(huán)节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游(yóu)应用行(xíng)业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与(yǔ)上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不足导致上(shàng)游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思路渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng教师一年的工作日有多少天，一年有多少周)国房地(dì)产行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域(yù)，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住房规模(mó)越来(lái)越大，随着(zhe)时间(jiān)的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会越来(lái)越多。美国(guó)过去的数据充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和(hé)内装相关(guān)的(de)行业，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装饰等(děng)。”万(wàn)家基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业(yè)收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一(yī)季(jì)报的十(shí)大(dà)流通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基金重仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包(bāo)括(ku教师一年的工作日有多少天，一年有多少周ò)公募的中欧价值发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是(shì)价值派基金(jīn)经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季(jì)其同时重仓的(de)房(fáng)地产产业(yè)链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居(jū)板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复苏(sū)进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境反(fǎn)转(zhuǎn)露(lù)出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内(nèi)表(biǎo)现最好的(de)是(shì)志邦家居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内(nèi)上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是营收还(hái)是归母净(jìng)利润，公(gōng)司都(dōu)实现(xiàn)了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊(kān)》发现广(guǎng)发(fā)基金经(jīng)理(lǐ)罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的(de)广(guǎng)发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而(ér)这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜(guì)中，他(tā)管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也越(yuè)来越被机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是(shì)市场化(huà)应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比是比(bǐ)较高(gāo)的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部(bù)分(fēn)项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品提价的公司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很(hěn)容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保安这些(xiē)固(gù)定人员成本的年(nián)度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没有那么满(mǎn)意，能做到提(tí)价难度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公司能在业(yè)内(nèi)做到(dào)到期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比较好的(de)服务是(shì)有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 教师一年的工作日有多少天，一年有多少周