文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁)订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁)大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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